গৃহ ঋণ: LTV অত্যন্ত গুরুত্বপূর্ণ, জেনে নিন খুঁটিনাটি

• Follow

রাহুল একটা বাড়ি কেনার পরিকল্পনা করছেন। তার জন্য একবারে বড় অঙ্কের টাকা জোগাড় করা কঠিন। তাই তিনি হোম লোন নিয়ে বাড়ি কেনার স্বপ্ন পূরণ করার কথা ভাবছিলেন। এখন প্রশ্ন হল, কিন্তু ব্যাঙ্ক থেকে কত ঋণ পাওয়া যাবে? আর যে পরিমাণ টাকা সে পাবে না তার ব্যবস্থাই বা করবে কীভাবে?

রাহুল এটা নিয়ে ভেবে কুল কিনারা করতে পারছেন না। যদি সে তাঁর লোনের LTV রেশিও খুঁজে পায় সেটা হল লোন-টু-ভ্যালু রেশিও। তাহলে তার জন্য সব হিসাব সহজ হবে। এই LTV রেশিও কী? কীভাবে এটি নির্ধারণ করা হয়? RBI-এর নির্দেশিকা অনুসারে, ব্যাঙ্কগুলি শুধুমাত্র সম্পত্তির মূল্যের একটি নির্দিষ্ট সীমা পর্যন্ত ঋণ দিতে পারে। ঋণের পরিমাণ লোন-টু-ভ্যালু রেশিওর উপর নির্ভর করবে। এটি নির্দেশ করে যে বাড়ির মূল্যের উপর ভিত্তি করে কত ঋণ পাওয়া যেতে পারে।

RBI-এর নিয়ম অনুসারে বাড়ির মূল্য যদি 30 লক্ষ টাকা পর্যন্ত হয় তাহলে ব্যাঙ্ক 90 শতাংশ পর্যন্ত হোম লোন দিতে পারে। যদি বাড়ির মূল্য 30 লক্ষ থেকে 75 লক্ষ টাকার মধ্যে হয় তাহলে লোন-টু-ভ্যালু রেশিও 80 শতাংশ পর্যন্ত হতে পারে। যদি সম্পত্তির মূল্য 75 লক্ষ টাকার উপরে হয়, তাহলে ব্যাঙ্ক বাড়ির মূল্যের 75 শতাংশ পর্যন্ত ঋণ দিতে পারে।

ধরুন আপনি 60 লক্ষ টাকার একটি ফ্ল্যাট কিনলেন। RBI-এর নিয়ম অনুযায়ী, ব্যাঙ্ক 80 শতাংশ পর্যন্ত লোন-টু-ভ্যালু রেশিও দিতে পারে। কিন্তু এটা জরুরি নয় যে ঋণদাতা আপনাকে 80 শতাংশ ঋণই দেবে।

যদি ব্যাঙ্কের লোন-টু-ভ্যালু রেশিও 70 শতাংশ হয়, তাহলে, আপনি 42 লক্ষ টাকা হোম লোন পাবেন। বাকি 18 লক্ষ টাকা আপনার পকেট থেকে পরিশোধ করতে হবে, একে ডাউন পেমেন্ট বলে। আপনি যখন ঋণের জন্য আবেদন করেন, তখন আপনি যতটা চান ততটাই ঋণ পাবেন তার কোনও নিশ্চয়তা নেই।

LTV রেশিও নির্ধারণ করতে ব্যাঙ্কগুলি অনেকগুলি বিষয় বিবেচনা করে। যেমন ঋণগ্রহীতার লোন পরিশোধ করার ক্ষমতা, তার আয় এবং চালু সমস্ত ঋণ তার বয়স এবং কেনা সম্পত্তির অবস্থাও বিবেচনা করা হয়।

এখন দেখা যাক LTV রেশিওর সূত্র কী। এটি কেনা সম্পত্তির মূল্যের উপর ঋণের পরিমাণের উপর ভিত্তি করে গণনা করা হয়। সম্পত্তির মূল্য দিয়ে ঋণের পরিমাণ ভাগ করুন এবং তারপর 100 দিয়ে গুণ করুন।

উদাহরণস্বরূপ, রাহুল 50 লক্ষ টাকার একটি চুক্তি চূড়ান্ত করতে চলেছেন। RBI-এর নিয়ম অনুসারে, তিনি 80 শতাংশ পর্যন্ত ঋণ পেতে পারেন যা কিনা 40 লক্ষ টাকা হবে। কিন্তু রাহুলের আর্থিক অবস্থার উপর ভিত্তি করে, ব্যাঙ্ক শুধুমাত্র 35 লক্ষ টাকার লোন অনুমোদন করেছে। ফলে এই ক্ষেত্রে রাহুলের বাড়ির LTV রেশিও 70 শতাংশ হবে। আপনি 35 লক্ষ টাকাকে 50 লক্ষ টাকা দিয়ে ভাগ এবং 100 দিয়ে গুণ করলে 70 শতাংশ পাবেন। ফলে এ ক্ষেত্রে রাহুলকে 15 লক্ষ টাকা ডাউন পেমেন্ট করতে হবে।

রাহুল যদি ডাউন পেমেন্টের পরিমাণ বাড়ায়, তাহলে LTV অনুপাত কমে যাবে। ঋণদাতারা তাদের গ্রাহকদের অগ্রাধিকার দেয় যারা বেশি ডাউন পেমেন্ট করে। LTV অনুপাত যত কম হবে, ব্যাঙ্কগুলির পক্ষে ঋণ দেওয়া তত সহজ হবে।

কর ও বিনিয়োগ বিশেষজ্ঞ বলওয়ান্ত জৈনের পরামর্শ হল,হোম লোনের ক্ষেত্রে সম্পত্তির অ্যাগ্রিমেন্ট-টু-সেল ভ্যালু কোন বিচার্য বিষয় নয়। ব্যাঙ্ক তার নিজস্ব মূল্যায়নের ভিত্তিতে সম্পত্তির মূল্যায়ন করবে। দুটি অঙ্কের মধ্যে যেটি কম তার উপর ভিত্তি করে ঋণ নির্ধারণ হবে।

জৈন এও বলেছেন যে লোন অনুমোদনের ক্ষেত্রে ক্রেতার বার্ষিক আয়, বয়স এবং ক্রেডিট হিস্টরি বেশ গুরুত্বপূর্ণ। যদি আপনার লোন-টু-ভ্যালু রেশিও কম হয়, তাহলে ব্যাঙ্কের মার্জিনের ঝুঁকি কমে যায়। এই ক্ষেত্রে, ব্যাঙ্ক আপনাকে কম সুদের হারে লোন অফার করতে পারে। কিন্তু এর জন্য আপনাকে তাদের সঙ্গে দর কষাকষি করতে হবে।

আলোচনা ছাড়া কোনও ব্যাঙ্কই সুদের হার কমাবে না। এই পরিস্থিতিতে যদি আপনি, রাহুলের মতো, হোম লোনের মাধ্যমে একটি বাড়ি কেনার পরিকল্পনা করেন। তাহলে, আপনাকে প্রথমে ডাউন পেমেন্টের জন্য একটি মোটা টাকার ব্যবস্থা করা উচিত।

ডাউন পেমেন্ট হিসাবে আপনি যত বেশি টাকার দেবেন আপনার লোন-টু-ভ্যালু রেশিও তত কম হবে! এটি আপনার জন্য হোম লোন নেওয়া সহজ করে তুলবে এবং আপনাকে কম সুদও দিতে হতে পারে।